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亲属之间房屋买卖合同，法院判决：名为买卖，实为赠与！
作者：常相坤 律师 时间：2017年12月14日
亲属之间房屋买卖合同，法院判决：名为买卖，实为赠与！
案情描述：2013年8月，家住济南市章丘区的老人叶某，与孙子小叶签订了房屋买卖合同，并当天办理了产权变更手续过户到了孙子名下。2017年2月，老人以孙子未实际支付房屋价款为由，向法院提起诉讼，要求解除爷孙之间签订的房屋买卖合同，返还涉案房屋。
笔者代理被告应诉，通过律师庭前深入社区调查取证，发现：本案订立涉案合同的目的，是为了将涉案房屋以买卖的形式过户到小叶名下，是名为买卖，实为赠与，并非是为了售卖房屋获得购房款。
笔者向法院提出如下代理意见：
1、合同于2013年8月签订，当天即开始办理产权变更手续，于9月初过户到小叶名下，合同未约定购房款支付时间、支付方式以及未支付房款所承担的违约责任。并且在房屋过户以后，长达三年多的时间内，双方从未签订过任何补充协议，原告也从未要求被告履行支付房款的义务；如果双方之间，真实意思是买卖而非赠与的话，那么，这样的房屋买卖合同及其履行情况，并非向原告所说的那样，随处可见，反而是有悖常理、绝无仅有的！相反，近亲属之间的房屋赠与，采取买卖的方式过户，倒是随处可见。老人将房产赠与给孙子小叶，是其真实意愿表示，赠与目的明确。且赠与不动产已经过户，赠与合同已履行完毕。原告要求解除合同，没有事实依据和法律依据。
2、近亲属之间的不动产变更，常见的采用三种方式：一是买卖，二是赠与，三是继承，在世的近亲属之间，采用买卖的形式过户，实际上是为了将来合理避税，且手续简便，不需要公证，从实际出发，符合常识；而合同的真实目的，就是为了赠与给被告。
3、如果涉案合同真像原告所言属于买卖合同的话，那么，将房屋卖给一个3岁（小叶时年三岁）的孩子，又没有约定让其法定代理人代为支付房款；这不符合买卖合同的特征，因为如果是买卖合同，双方当事人得有相应的行为能力，否则，不符合常识。
4、购房发票显示，涉案房屋过户，协议约定的房屋价款是86万远低于计税基数，因为购房发票上做为计税基数的房屋价款是180万元，可见双方当初签订合同时，并不考虑房屋真实价格。这充分说明：合同签订并非为获取房屋价款，而是以过户为目的。
5、根据法庭调查，有充分证据证明，截止到原告起诉之前一个月，这么多年，被告的法定代理人（小叶的父母）一直和原告住在一起照顾原告，有了小叶以后，老人对孙子喜爱有加，老人将房产赠与给孙子，存在感情基础，符合人之常情。被告在一审时提交的银联pos机签购单、交款收据、祖孙之间的照片、及老人的陈述充分证实这一点。
综上，原告要求解除合同，于法无据，请求法院依法驳回诉讼请求。
经过法庭审理，法院采纳了常相坤律师的意见，驳回了原告的诉讼请求，本案经过二审维持原判，现判决已经生效。
法律依据：
一、 可以解除合同的情形。
《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。
二、合同解除后引起的法律后果
《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 。《民法通则》第115条规定：合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
综上，合同解除与损害赔偿是可以并存，同时，合同解除后的损害赔偿范围，包括直接损失和必然发生的损失，不包括期待利益。
三、 合同无效。
1.合同的法定情形：《合同法》第五十二条规定： 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第五十三条规定：合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
2.合同无效后的法律后果。
《合同法》第五十八条规定： 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
四、 合同被撤销。
1.合同可以被撤销的法定情形。
《合同法》第五十四条规定：“ 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
2.合同被依法撤销后的法律后果
《合同法》第五十八条规定： “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
案情描述：2013年8月，家住济南市章丘区的老人叶某，与孙子小叶签订了房屋买卖合同，并当天办理了产权变更手续过户到了孙子名下。2017年2月，老人以孙子未实际支付房屋价款为由，向法院提起诉讼，要求解除爷孙之间签订的房屋买卖合同，返还涉案房屋。
笔者代理被告应诉，通过律师庭前深入社区调查取证，发现：本案订立涉案合同的目的，是为了将涉案房屋以买卖的形式过户到小叶名下，是名为买卖，实为赠与，并非是为了售卖房屋获得购房款。
笔者向法院提出如下代理意见：
1、合同于2013年8月签订，当天即开始办理产权变更手续，于9月初过户到小叶名下，合同未约定购房款支付时间、支付方式以及未支付房款所承担的违约责任。并且在房屋过户以后，长达三年多的时间内，双方从未签订过任何补充协议，原告也从未要求被告履行支付房款的义务；如果双方之间，真实意思是买卖而非赠与的话，那么，这样的房屋买卖合同及其履行情况，并非向原告所说的那样，随处可见，反而是有悖常理、绝无仅有的！相反，近亲属之间的房屋赠与，采取买卖的方式过户，倒是随处可见。老人将房产赠与给孙子小叶，是其真实意愿表示，赠与目的明确。且赠与不动产已经过户，赠与合同已履行完毕。原告要求解除合同，没有事实依据和法律依据。
2、近亲属之间的不动产变更，常见的采用三种方式：一是买卖，二是赠与，三是继承，在世的近亲属之间，采用买卖的形式过户，实际上是为了将来合理避税，且手续简便，不需要公证，从实际出发，符合常识；而合同的真实目的，就是为了赠与给被告。
3、如果涉案合同真像原告所言属于买卖合同的话，那么，将房屋卖给一个3岁（小叶时年三岁）的孩子，又没有约定让其法定代理人代为支付房款；这不符合买卖合同的特征，因为如果是买卖合同，双方当事人得有相应的行为能力，否则，不符合常识。
4、购房发票显示，涉案房屋过户，协议约定的房屋价款是86万远低于计税基数，因为购房发票上做为计税基数的房屋价款是180万元，可见双方当初签订合同时，并不考虑房屋真实价格。这充分说明：合同签订并非为获取房屋价款，而是以过户为目的。
5、根据法庭调查，有充分证据证明，截止到原告起诉之前一个月，这么多年，被告的法定代理人（小叶的父母）一直和原告住在一起照顾原告，有了小叶以后，老人对孙子喜爱有加，老人将房产赠与给孙子，存在感情基础，符合人之常情。被告在一审时提交的银联pos机签购单、交款收据、祖孙之间的照片、及老人的陈述充分证实这一点。
综上，原告要求解除合同，于法无据，请求法院依法驳回诉讼请求。
经过法庭审理，法院采纳了常相坤律师的意见，驳回了原告的诉讼请求，本案经过二审维持原判，现判决已经生效。
法律依据：
一、 可以解除合同的情形。
《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。
二、合同解除后引起的法律后果
《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 。《民法通则》第115条规定：合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
综上，合同解除与损害赔偿是可以并存，同时，合同解除后的损害赔偿范围，包括直接损失和必然发生的损失，不包括期待利益。
三、 合同无效。
1.合同的法定情形：《合同法》第五十二条规定： 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第五十三条规定：合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
2.合同无效后的法律后果。
《合同法》第五十八条规定： 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
四、 合同被撤销。
1.合同可以被撤销的法定情形。
《合同法》第五十四条规定：“ 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
2.合同被依法撤销后的法律后果
《合同法》第五十八条规定： “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
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